南山廣場搶走101樓王寶座 每坪租金3800元

新聞來源/遠見

文 / 沈瑜   攝影 / 蘇義傑、張智傑、魯皓平

2018年,商用不動產交易額大增4成,其中商辦市場備受看好,以甫完工的南山廣場為例,平均每坪3800元的租金水準,讓「樓王」重新洗牌。整體來看,租金投資報酬率可望有3%。到底是什麼原因,讓商辦市場不受景氣影響,逆勢衝出好成績?

2019年,是什麼樣的年?有人預期這年不好過,有人推敲是危機四伏的一年,看衰多於看好,看壞的多,看多的少。

就在各產業都一片愁雲慘霧,連住宅市場都被看空時,惟有商用不動產撥雲見日,尤其是商用辦公室,不少房地產業者都說,後市前景可期。

據第一太平戴維斯統計,2018年至12月18日為止,包含商用辦公室、廠房等大型商用不動產交易金額達1035億元,相較2017年同期大增4成;過往一般租賃市場一年頂多2萬坪的需求,近年則出現一年5萬坪的需求。

以前房地產投資焦點都在住宅,建商取得土地,多先開發住宅,少用來興建商用辦公大樓。信義全球資產經理王維宏就說,這幾年商辦行情略低於同區段、同屋齡的住宅,有些投資人認為,商辦被低估,相對過去有補漲空間。

因此,2018年開始不一樣了。上市建商如華固、長虹過去多為住宅建案,轉而瞄準商辦市場,共有3筆交易買進北市內湖地段。而據第一太平戴維斯統計,2018年三大單筆交易都源於商辦,且為自用辦公需求,包括最大單筆投資,譬如以187億元出手大內科全新完工廠辦的台塑,及第二名的陽信銀行,以76.5億元購入忠泰建設的中山北路辦公大樓預售案等。

圖/儘管有人預測2019年不好過,但台灣商用不動產市場反而撥雲見日,逐漸熱絡。

地上權案也頗受歡迎,2018年壽險業在台投資不動產金額由2017年谷底反彈,參與不少標案,包括富邦人壽斥資78.07億,標得高雄鼓山70年地上權案;國泰人壽以76.64億購買台中愛買中港店土地,以及新光人壽以17.68億元標得台北市中正區70年地上權案。其用途多為辦公室、旅館、商場等。

商用辦公室市場炙手可熱,從租賃市場看,目前台北部分商業區空置率已在5%以下,幾乎滿租。租金更向上成長,2018年至今投資商辦的租金投報率約有2.5~2.7%。以101大樓來看,平均出租單價約每坪3700元,而每層樓行情也不一,還有單坪租金超越4000元,相較2018年平均租賃單價則是3600元,有約2.7%的成長。

王維宏表示,打從2011年奢侈稅上路,政府開啟打房元年後,房市交易量逐步萎縮,到了2016年跌到谷底,2018年才逐漸從谷底走出來,不過由於奢侈稅會課徵短期交易15~20%的稅,投資買盤因此消失,現在商辦投資多不考慮出售,主要以包租為獲利方式。

因為商用不動產的熱絡,也將沉寂近12年的REITs喚醒,2018年就有圓滿1號及樂富1號2檔REITs上市,投資標的有商辦大樓及百貨商場,並且擴展至雙北以外不動產,顯示全台商用不動產皆備受看好。

為何2018年商辦市場夯起來了?王維宏分析有四:

一、中美貿易戰打得火熱,加上大陸啟動肥咖條款,以及環保法令日趨嚴格,促使台商回台設廠,引發商辦、廠辦、工業地需求熱絡。

二、從商辦需求端來看,近年新創業者如街口支付、蝦皮崛起,擴張速度快,短期內規模就快速膨脹,不論從草創到擴張後都需要辦公空間,加上全球共享辦公室趨勢興起,也加速租賃市場的需求強勁。

三、換屋潮來臨,早期新建的辦公室屋齡多已30年,不少企業開始有換屋需求,加上政府積極推動危老重建,許多老舊辦公大樓都更,企業租戶被迫遷移,也帶動一波自用辦公室需求。

四、壽險業從海外不動產投資回流到國內。過去不少壽險業錢進金融大國英國,不過隨著脫歐時程將近,脫歐的不確定性令壽險業不敢大意,不如將部分資金回台投資。

綜觀全台,仍以台北信義計畫區為商辦一級戰區,由租金行情來看,要屬2018年才完工的南山廣場平均每坪3800元最高,其次101大樓及國泰置地約3700元互爭老二,再來是遠雄金融大樓3500元及華新麗華3400元為第四、第五名。

要收攬租客的心,建築結構與內部機能不得馬虎,王維宏指出,「是否符合國際綠建築標準」是頂級商辦的基本標配,像南山廣場就全面採用LED燈具;而高樓層的商辦還會強調避震系統,如101大樓採用的阻尼器;另外空間規劃看似無傷大雅,卻也是企業願不願意進駐的要素之一,一般來說租客傾向樓板挑高、室內寬廣(盡量不要有柱子)的設計。

再來,消費機能也要顧慮到,稱霸前三名的南山廣場、101大樓、國泰置地,都為複合式商辦大樓,樓下皆有賣場、百貨商場;如果不是A辦,一般的辦公大樓至少也要有便利商店或咖啡廳。

細看這些頂級商辦,各自有其吸引力之處,像租金前三名的101大樓具有地標像徵、國泰置地廣場旁就是市府站(藍線搭乘客數較多)、南山廣場勝在新穎。

目前商辦市場仍以台北為主,除信義計畫區,內湖隨著工業及商業使用限制法令鬆綁,愈來愈多企業進駐,帶動辦公室需求,還有南港區位於高鐵、台鐵必經之處,也受許多企業青睞;其他地區,如新竹、台中因有竹科及中科,前者的產業聚落為軟體設計業、後者是有媲美信義計畫區的七期重劃區,都是商辦市場長期較為活絡地方。

至於現在話題紅不讓的高雄,12月整體房市交易量在選後成長28%,買氣大爆發,而以商辦來說,過去高雄多以製造業為主,主要是工業用地的需求,商辦沒有這麼熱,但若成功吸引外商投資機會,就有租賃的需要,或許也有一波商機。

展望2019年,香港戴德梁行不動產顧問公司台灣分公司總經理顏炳立表示,商用辦公室量增價漲,租金上熱度增加,商業不動產由商辦需求帶動下,熱潮還會延續下去。

新聞來源/遠見

 

 

發表迴響

你的電子郵件位址並不會被公開。 必要欄位標記為 *